みなさんは、住宅を購入するときに住宅ローンをご検討されていますでしょうか。

端的に言うと、住宅ローンは借金ですので金利がかかってしまいます。しかし、支払う金利がもったいないからと言って一括支払いで購入される方は少ないのではないでしょうか。

ここでは、ほとんどの方が利用されると思われる住宅ローンについて詳しくご説明したいと思います。

住宅ローンとは

住宅ローンは、住宅を取得するために利用できる限定的なローンです。従って、例えば車を購入するからと言って住宅ローンを利用することはできません。

居住用の土地・建物を担保に借入れることができ、借入れには借入れする人・物件の両面からの審査があります。利用できる住宅ローンの特徴をあらかじめ熟知しておくことにより、住宅ローンを構築する際のリスクを回避できるのです。

住宅ローンの種類とは

住宅ローンは、原則毎月返済していかなければなりません。月々で支払いを要求されるということは、例えばテレビなどのように購入する際に発生するイニシャルコストとしての概念ではなく、スマホの通信量のように毎月支払いが発生するランニングコストの概念であるとご認識ください。

イニシャルコストと違い、ランニングコストは常に払い続けていかなければなりませんので、その支払いは生活費を直撃します。毎月50,000円の支払いが発生すれば年間600,000円、10年で6,000,000円と膨大な金額になってしまうのです。少ない金額だからといって、甘く見ていると、将来において過去を振り返ると相当な金額を支払っていることに気付いて後悔する可能性もあります。

先述したように、住宅ローンは借金ですので金利が発生します。月期の返済内訳は、「元金+金利」となります。元金とは、元々借り入れている金額ですので元金が0円になると借金返済です。しかし、金利は元金ではありませんので、金利をいくら支払っても元金が減ることはありません。このような仕組みとなっていることから、少しでも金利を安くする方が得策であると言えます。

金利には大きく分類して「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」があります。

ここからは、この3つの違いについてご説明したいと思います。

  • 変動型

市場金利などの動きと連動して金利の見直しができるのが変動型の大きな特徴です。低い金利が非常に魅力的であり、返済額に占める元金の割合が大きいため元金の減り方が早くなるので借入の完済が速くなります。

変動型では、金利は原則として半年ごとに見直しが行われます。金利に変化が生じても元金部分と利息部分の割合を調整するため5年間は返済額が変わりませんので、急に社会情勢が好景気になって金利が上がったとしても、いきなり支払額が増えるわけではありませんので安心ください。

また、返済額については5年ごとに見直しが行われます。この見直しで金利の上昇によって利息が増えた分などが上乗せされます。しかし、この金利上乗せの原理が働いたとしても、返済額は「前の5年間の1.25倍を超えないこと」という歯止めがつけられていますので、いきなり借金返済が滞ってしまって住宅が差し押さえられるなんてこともありませんのでご安心ください。

リスクとしては、金利が大きく上昇した場合はこのように毎月返済額の上限が決まっているため、未払い利息が発生してしまって元金が全く減らなくなってしまう可能性がありますので注意が必要です。

  • 全期間固定型

全期間固定型では、借入時から完済までの期間において金利は最後まで変わらず、毎月の返済額も一定になります。たとえバブルやリーマンショックのように社会情勢が著しく変化することに伴い金利幅が上下しようとも、その動きには左右されないことが最大のメリットです。この返済方法であれば、毎月決まった額を返済することになりますので、ランニングコストが変動しないため返済計画が非常に構築しやすくなります。

ただし、変動型と比較すると金利は少々高の設定となっています。現在においては、日本政府による超低金利政策が展開されていますので、住宅ローンを全期間固定型で構築しても低金利を保っていますので、今がお得な時期であるとも言えるでしょう。

バブルのように社会情勢が好景気になった場合には、金利が上がらないメリットがありますが、リーマンショックのように不景気になった場合には金利が下がらないというデメリットもあります。

大きくメリットとデメリットがありますので、中長期的な社会情勢の見通しも視野に入れて全期間固定型に加入するかどうかの判断をする必要があると言えるでしょう。

  • 固定期間選択型

固定期間選択型では、最初に金利の固定期間を何年にするかを選択します。一般的には、3年・5年・7年・10年・15年などが選択できます。

その期間が終了すると変動型へと変更することもできますし、再び固定期間を選ぶこともできます。なお、金利はその時点でのレートが適用されます。

定期間選択型は、変動型と全期間固定型の中間に位置する契約だとご認識ください。

余裕がある時は元金返済がおすすめ

上述したように、住宅ローンでは元金を完済しないと返済したことになりません。毎月のランニングコストとして支払い続けて完済することも可能ですが、予算に余裕があるのであれば元金返済を強くおすすめします!

これは、ある程度まとまったお金を一括して返済することにより、金利に充当することなく元金返済に直接充てられる仕組みです。

元金が大幅に減ることにより、月々のランニングコストを減らせることもできますし、完済予定時期を前倒しすることもできます。

このように、元金返済には多大なメリットがありますので、少なからず手数料が発生することもありますがメリットの方が大きいと言えるため是非ともご利用ください。

まとめ

ここまで、住宅ローンの注意点についてご説明をさせて頂きました。

一生に一度の大きな買い物である住宅購入をする際、様々な選択肢があることを知っているだけで知見が広がり、より自分のライフスタイルに適合したプランを構築することができます。

これから住宅を購入される方にとって、少しでもこの記事がお役に立てたのであれば幸いです。


住宅ローンアドバイザー
川島 直己(かわしま なおき)