住宅ローン返済中に勤務先での転勤が決まってしまいました…さてどうする？

住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、以下のように場面ごとにローンの取り扱いが変わります。

• 単身赴任して家族が自宅に残る場合
• 自宅を賃貸物件にする場合
• 自宅を空き家にする場合
• 自宅を売却する場合

どのように取り扱いが変わるのか、それぞれのシーンごとに解説します。

単身赴任して家族が自宅に残る場合

単身赴任するだけで家族が自宅に残る場合は、そのまま住宅ローンを利用できます。

本来、住宅ローンは契約者が自宅に住み続けることを条件に融資するものです。しかし、単身赴任で契約者が戻ってくる、家族はそのまま自宅に住むといったケースでは、今までどおり住宅ローンを返済すれば問題ありません。

住宅ローンには例外があり、転勤や親の介護など一定の条件に該当して転勤したとしても、家族が自宅に残るなら、そのまま住宅ローンを利用してもよいとしています。

また、住宅ローン控除についても単身赴任で自宅に戻ってくる予定なのであれば、そのまま控除が受けられます。ただし、2016年3月31以前に住宅ローン控除を受け始めた人が海外に単身赴任する場合に限り、住宅ローン控除が受けられなくなる点には注意しましょう。

自宅を賃貸物件にする場合

自宅を賃貸物件にする場合は住宅ローンを利用できず、金融機関から融資残高の一括返済を求められる可能性があります。

住宅ローンは契約者が自宅として使うのを目的とした融資であり、返済中に自宅を貸すのは契約違反です。住宅ローンの契約に違反すると、金融機関は融資残高を一括で返済するよう請求してきます。そのため、賃貸物件にするには、住宅ローンの残高を現金で一括返済したり、不動産投資ローンを利用し借り換えたりしなければなりません。

また、自宅を賃貸物件にした場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。賃貸経営がうまくいけば、所得税控除よりも大きな利益を得ることは可能です。ただし、賃貸経営で利益を得るのは難しいと考えておかなければなりません。

入居者の募集や選定、賃貸契約書の作成、家賃の回収トラブルなどを自身でおこなう必要があります。管理会社に賃貸業務を委託することも可能ですが、賃料の5%程度の費用がかかるため大きな利益は出なくなります。

賃貸需要が高い地域に自宅があり、住宅ローンの残額を現金で一括返済できるような人でなければ厳しい方法といえるでしょう。

自宅を空き家にする場合

自宅を空き家にする場合、住宅ローンは利用できず一括返済を求められてしまうケースがあります。

空き家にする場合も賃貸物件にする場合と同じく、住宅ローンの契約違反に該当し、金融機関から融資残高の一括返済を請求されるかもしれません。

また、空き家にすると住んでもいないのにもかかわらず、固定資産税や都市計画税といったランニングコストがかかります。住宅ローン控除も利用できなくなり、ランニングコストを払ったうえに、所得税の減税まで少なくなって生活への負担が増大します。

住宅ローン返済中に転勤が決まり、戻ってくる可能性が低いのであれば売却を検討したほうがよいかもしれません。

自宅を売却する場合

自宅を売却する場合、住宅ローンの残額を一括返済する必要があります。

住宅ローン返済中に自宅を売却する場合、抵当権を設定した金融機関から売却の承諾を取得する必要があります。

自宅の売却資金が融資残高よりも多い「アンダーローン」であれば、スムーズな売却が可能です。しかし、融資の残高が自宅の売却金額よりも多い「オーバーローン」の場合、簡単に自宅は売却できません。

金融機関は融資の残高を全額返済しないと売却に承諾してくれないため、自宅を売って残ってしまった金額を返す必要があります。残った金額を現金で返済できれば自宅を売却できますが、資金が豊富にないと売れません。

なお、住み替えを検討している場合なら、住み替えローンで融資残高を返済することは可能です。いずれにしても、オーバーローンになった自宅を売却するには工夫が必要であり、不動産会社に相談しながら進めていったほうがよいでしょう。