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マイホームの名義は単独名義がいい？それとも共有名義がいい？

「マイホームを購入するときは単独名義でも共有名義でもどちらでもいい」と、考えていると大きな落とし穴にはまるかもしれません。

単独名義と共有名義には、それぞれにメリット・デメリットがあり、理解せずに名義を設定するとトラブルになる恐れがあります。

本記事では単独名義・共有名義とは何か、それぞれのメリット・デメリット、起きがちなトラブルなどを解説します。マイホームを購入するときには、トラブルにならないよう単独名義と共有名義の内容を理解しておきましょう。

そもそも単独名義や共有名義って何？

共働き夫婦が増え共有名義のマイホームを購入したり、親と一緒に住むために建築した二世帯住宅を共有名義にしたりするケースもあります。昔に比べて共有名義でマイホームを所有することが増えてきているため、単独名義と共有名義を理解しておく重要性も高まってきています。

ここからは、まず単独名義と共有名義とは何かを解説していきますので、ますは単独名義と共有名義の内容を理解していきましょう。

単独名義

単独名義とは、不動産に登記されている人が1人であることです。

不動産の名義人は、不動産購入に資金を出した人しか登記できないため、単独名義ということは名義人が不動産購入資金を全額出したということになります。また、相続して不動産を受け継いだ場合、ほかに相続人がいないか、1人で不動産を相続すると決めて受け継いだかのどちらかです。

共有名義

単独名義とは、不動産に登記されている人が2以上の複数人であることです。不動産の名義人が2人でも5人でも、どちらも共有名義といいます。

不動産購入資金を複数人が出した場合、共有名義となり、複数の相続人が1つの不動産を受け継いでも共有名義になります。共有名義の不動産の管理は、民法で規定された内容を守っていかなければなりません。この民法の規定が大きなトラブルを招くケースがあります。内容については、後述します。

単独名義のメリットとデメリット

単独名義と共有名義には、それぞれメリットとデメリットがあります。

それぞれのメリット・デメリットの内容を解説していきますので、それぞれの名義の違いを理解しておきましょう。

単独名義のメリット

単有名義のメリットは、所有している不動産を自分の考えだけで売却したり、改修したりできることです。単独名義には共有者がいないため、自分の好き勝手に利用できます。

単独名義のデメリット

単独名義のデメリットは、自分だけで不動産を購入したり、維持管理費を所有者だけで払う必要があったりすることです。

不動産に名義を付けるには、不動産の購入代金を払う必要があります。もし購入する不動産を単独名義にしたい場合、不動産購入代金を全額、自分で払わなければなりません。しかし、1人で不動産を購入するには年収や現金に限りがあるため、共有名義で購入する不動産よりも安い不動産しか購入できなくなります。

共有名義のメリットとデメリット

共有名義も単独名義と同じく、メリット・デメリットがあります。共有名義はデメリットが大きいため、デメリットの内容をしっかりと理解しておくことが大切です。

共有名義のメリット

共有名義のメリットは、高額な不動産が購入できること、税金の特例を多く使えるケースがあることです。

共有名義は1つの不動産を複数で購入することであるため、共有者それぞれが購入資金を出し合って高額な不動産を購入できます。夫婦共働きで億単位のマンションを購入するなどです。

また、不動産購入に関連する特例は購入者ごとに利用できるものがあるため、共有名義で不動産を購入すると大きな節税につながるケースもあります。たとえば、夫婦ともに住宅ローンを利用し、2人で購入資金を出し合ったのであれば、2人とも住宅ローン控除を利用可能です。

共有名義のデメリット

共有名義のデメリットは、不動産の管理を単独で行えないことです。

たとえば、共有名義の不動産は1人の一存では売却もできませんし、大規模補修もできません。共有者どうしの仲が良くないと、不動産の処分・維持管理ができなくなります。

不動産の処分・維持管理は大切なことであり、意見の対立を生みやすい事柄です。共有名義は夫婦や親子などの関係性を壊すようなトラブルを引き起こすため、共有名義で不動産を購入するときには慎重に検討しなければなりません。

共有名義で起きがちなトラブル

共有名義はトラブルを引き起こしやすいという話をしてきましたが、それではどのようなトラブルを引き起こすのでしょうか。

共有名義で起きがちなトラブルは、次のとおりです。

マイホームのリノベーションや売却で揉めてしまう
維持費用の支払いで揉めてしまう
離婚するときに揉めごとが大きくなってしまう

共有名義のトラブルが大変でるため、共有名義で不動産を購入するときには、どのようなトラブルが起きやすいのか理解しておきましょう。

マイホームのリノベーションや売却で揉めてしまう

共有名義にすると、不動産の処分・管理が難しくなってしまいます。

共有物の処分・管理は、民法に次のような規定があります。

行為の名称	共有者の同意割合	具体例
変更行為	全員	・不動産の売却・不動産の増改築や大規模修繕など
管理行為	共有持ち分の過半数	・不動産を貸すなど
保存行為	1人	・簡易な修繕・不法占拠者への明け渡し請求など

上記の表のように一定の行為を行うには、共有者の同意を必要になります。かりにお金に困って不動産を売却したいとしても、共有者が不動産売却に同意してくれなければ売却できません。

維持費用の支払いで揉めてしまう

共有名義の不動産の維持管理費は、共有持ち分の割合に従って支払わなければなりません。

たとえば、自分の共有持ち分4/5、親が1/5の共有持ち分を持っていたとして、マイホームの補修に200万円かかるとします。この場合、自分が160万円、親が40万円出すことになるわけです。もちろん、話し合いで親に全額費用を出してもらってもよいですが、それは話し合いの結果であり、本来は共有持ち分に応じて支払います。

親子であれば費用の支払いの話もスムーズに進む可能性が高いですが、別居している配偶者と修繕費用の話をしなければならないと考えると、いかにトラブルになりやすいことなのかがわかります。

離婚するときに揉めごとが大きくなってしまう

不動産を夫婦共有名義で所有していると、離婚するときにトラブルになるケースがあります。

夫婦それぞれが住宅ローンを利用し不動産を購入した後、離婚協議をする際、どちらがマイホームに残り、未返済の住宅ローンをどちらが払っていくのかが問題になります。また、自宅を売却して住宅ローンを返済したい、と考えたとしても相手が売却に反対したら、売却することもできません。

離婚協議は財産が少なくてもなかなか解決しないものですが、共有名義の不動産があるとより一層解決しにくくなります。

共有名義で発生するトラブルの解決方法

共有名義はトラブルを引き起こすことがあるものの、解決方法もあります。共有名義が原因で発生したトラブルを解決したいと考えているときには、次の方法で解決できないか検討してみましょう。

共有持ち分を買い取る・共有者に共有持ち分を売却する
共有物分割請求を申し立てる
共有者とともに不動産を売却する

上記の方法がなぜ、共有名義のトラブル解決につながっていくのかみていきましょう。

共有持ち分を買い取る・共有者に共有持ち分を売却する

共有名義のトラブルを解消する方法として、ほかの共有者の共有持ち分を買い取ったり、共有者に自分の共有持ち分を売却したりします。

ほかの共有者から共有持ち分を買い取れば不動産が自分だけの単独名義となり、自分の共有持ち分を売却すればほかの共有者の単独名義となります。共有名義から単独名義に変更することで、共有名義のトラブルが発生しなくなるわけです。

共有物分割請求を申し立てる

共有名義のトラブルが話し合いで解決しない場合、裁判所に共有物分割請求の申し立てを検討してみるのもよいでしょう。

共有物分割請求とは、共有の状態を解決するため、裁判所を介して解決していくことです。共有物分割請求を申し立てると、申立者とほかの共有者は、共有状態の解決に向けて話し合わなければならなくなります。話し合いの内容を裁判所が吟味し、共有持ち分の売却や共有物自体の売却などを提案します。裁判所からの提案に沿って共有状態を解消し、トラブルを収めていくのが共有物分割請求です。

共有者とともに不動産を売却する

ほかの共有者とともに、共有名義の不動産を売却するのも1つの方法です。

不動産自体をあまり利用していないというときには、共有名義を解消するために売却するのもよいでしょう。共有状態を長く続けると共有者が亡くなり、相続が発生することもあります。相続が発生すると、子どもや親との共有名義になってしまいます。このように名義人が亡くなると、共有者が変わり、共有者の数も増えていくので注意しなければなりません。

子どもや親への相続ならまだよいのですが、姪や甥のような縁遠い人が共有者になると、不動産の処分・維持管理についての意思疎通ができずトラブルになる恐れがあります。