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知らないと大損！土地相続の税金を大幅減額できる「小規模宅地等の特例」とは？

土地を相続する際、ある特例を利用することで数千万円の相続税を数百万、数十万円にまで減額できることをご存知でしょうか？

実は、特定の条件を満たして土地を相続した場合、小規模宅地等の特例を受けることで相続税計算の基準となる「相続税評価額を最大80％減額」できるのです。

今回は、土地相続時に大きな節税効果が期待できる小規模宅地等の特例について解説します。相続時に間違った対応をしないためにも、ぜひ本記事の内容をご一読ください。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、相続・遺贈した土地が特定の要件を満たすとき、相続税額の算定にもちいられる「土地の評価額」を減額できる特例制度です。

相続前の土地の利用区分によって、特例の対象となる土地面積や減額率は変わりますが、最大で400㎡（居住用宅地の場合は330㎡）の土地の評価額が80％減額されます。

ただし、そもそも「土地の評価額」という概念に馴染みがない方も多く、これが特例のメリットを具体的にイメージさせづらくする原因となっています。まずは評価額の考え方について確認していきましょう。

土地の評価額とは？

相続する財産が現金や預金であれば、それらが総額いくらの財産なのか数えることは難しくありません。

しかし「お金以外の遺産」に関しては品物の値段がいくらなのか正確には分からないため、国税庁が定めたルールに従って相続財産の価額を算定する決まりがあります。

上記のルールにもとづく価額を相続税評価額と呼びますが、この相続税評価額を最大80％減額できるのが小規模宅地等の特例です。いいかえると、小規模宅地等の特例は「相続税の計算基準となる数字」を減らすことで、結果的に相続税額を減額できる制度なのです。

小規模宅地等の特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例の対象になる土地には以下が挙げられますが、実際に特例の対象となる多くは「特定居住用宅地等」です。

区分	概要
特定居住用宅地等	被相続人等が居住していた土地
特定事業用宅地等	被相続人が事業に使用した土地
特定同族会社事業用宅地等	同族会社の事業に使用した土地
貸付事業用宅地等	賃貸事業に使用した土地

小規模宅地等の特例を利用した際、制度の対象となる土地の限度面積と減額割合はそれぞれ以下の通りです。

区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等	400㎡	80％
特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

なお、特定居住用宅地等以外の3種類は、それぞれ被相続人が経営者や地主である場合に該当するものであるため、今回はより一般的なケースである「特定居住用宅地等」の相続を想定して解説していきます。

また小規模宅地等の特例は土地を対象とした制度であり、土地の上に建設されている建物には適用されない点にご留意ください。

小規模宅地等の特例を使える条件

被相続人が居住に利用していた土地（特定居住用宅地等）を対象として小規模宅地等の特例を受ける場合、まずは対象の土地がどちらのケースに当てはまるか確認しましょう。

ケース①：被相続人が住んでいた
ケース②：被相続人が保有する不動産に生計を一にする親族が住んでいた

上記で挙げられる「生計を一にする」という表現は、簡単にいいかえると「同じ財布で生活している」といった意味です。同居しているか否かは関係なく、たとえば「親が出費を負担して一人暮らしをしている子ども」の場合、親と子は生計を一にする親族だといえます。

反対に、親子で同居していたとしても各々で収入があり、財布や口座を別々に管理している場合は「生計を一にする」に該当しません。

ケース①に該当する場合

被相続人が住んでいた土地を相続する場合、被相続人の配偶者や相続開始直前に被相続人と同居していた親族、または以下の要件すべてを満たす親族が特例の対象となります。

日本国籍があること
被相続人に配偶者がいないこと
相続開始直前に被相続人の家屋に居住していた相続人がいないこと
相続開始前3年のあいだに自身や自身の配偶者、または三親等内の親族等が所有する物件に居住したことがないこと
相続開始前に一度も自身の家屋を所有したことがないこと
相続する土地を相続開始時から相続税申告期限まで保有していること

上記条件を簡単にまとめると、亡くなった人に配偶者や同居人がおらず、かつ相続にあたって土地を取得する人が相続開始前に自分の家を持ったことがなく、身近な親族が所有する家にも居住していない……という状態が主な条件となっています。

ケース②に該当する場合

被相続人が保有する不動産に生計を一にする親族が住んでいた場合、以下の人が特例の対象となります。

被相続人の配偶者
相続開始前から相続申告期限まで所有・居住している、被相続人と生計を一にしていた親族

要するに亡くなった人の夫・妻は無条件で特例の対象となり、亡くなった人と生計を一にしていた親族は「相続開始～相続申告期限まで相続対象の不動産に所有・居住」している場合に特例を受けられます。

小規模宅地等の特例の減税効果

小規模宅地等の特例を受けた場合、どの程度の減税効果があるのか「特例適用時」と「特例非適用時」を比較してみましょう。

なお土地の相続税評価額は立地により大きく変動するため、以下に例として挙げる相続税評価額に根拠はなく、あくまで計算方法を示すための一例である点にご留意ください。

ケース①相続税評価額5,000万円（250㎡）の居住用宅地

特定居住用宅地等に対して小規模宅地等の特例を適用する場合、特例の対象となる面積の限度は330㎡であるため、ケース①では全面積が減額対象となります。

そのため、元々5,000万円だった土地の相続税評価額は1,000万円（5,000万円から80％減額）となり、大幅な相続税の減額が期待できます。

「遺産が土地1つのみ」というシチュエーションは現実的ではないものの、一例として「相続財産が5,000万円の居住用宅地のみ」だったと仮定し、相続税額を計算してみましょう。取得金額に対する税率や控除額は以下を参照します。

出典：国税庁「No.4155 相続税の税率」

たとえば法定相続人が被相続人の子ども1人だった場合、相続税の基礎控除額は3,600万円となるため、通常であれば単純計算で相続税額の目安は160万円となります。

課税遺産＝1,400万円（土地5,000万円－基礎控除3,600万円）
相続税額＝160万円（課税遺産1,400万円×税率15％－控除額50万円）

一方、小規模宅地等の特例を適用した場合、居住用宅地の評価額は1,000万円となるため、計算式はそれぞれ以下の通りに変わります。

課税遺産＝0円（土地1,000万円－基礎控除3,600万円）
相続税額＝0円（課税遺産0万円）

次に、相続する土地がより大規模で高額な評価額だった場合を例にしてみます。

ケース②相続税評価額2億円（400㎡）の居住用宅地

今度は「相続財産が2億円の居住用宅地のみ」だったと仮定し、土地面積を400㎡に設定して計算をしてみます。この場合の相続税額は、以下の計算式により4,860万円となります。

課税遺産＝1億6,400万円（土地2億円－基礎控除3,600万円）
相続税額＝4,860万円（課税遺産1億6,400万円×税率40％－控除額1,700万円）

つぎに小規模宅地等の特例を適用した計算式を用意しますが、今回は土地面積が400㎡であるため全面積を特例の対象にできません。居住用宅地に特例を適用する場合、最大330㎡のみが減額対象になるよう計算する必要があります。

今回の条件であれば、小規模宅地等の特例により減額できる金額は1億3,200万円（2億円×330㎡/400㎡×80％）となるため、土地の相続税評価額は6,800万円となります。これをもとに相続税を概算すると、課税遺産と相続税額はそれぞれ以下の通りとなります。

課税遺産＝3,200万円（土地6,800万円－基礎控除3,600万円）
相続税額＝440万円（課税遺産3,200万円×税率20％－控除額200万円）

上記の通り、小規模宅地等の特例を適用することで相続税額が4,420万円減額されました。

「居住用宅地のみ相続する」という特殊な条件下での計算だったため、実際にここまで顕著な変化がある場合ばかりとは限りませんが、特例を利用できれば経済的メリットが大きいことは確かです。

なお、より個別具体的な計算を行う場合には、国税庁が公開している「相続税の申告要否判定コーナー」の利用をおすすめします。

土地の相続時に利用できる主な制度

ここまで解説した「小規模宅地等の特例」のほか、相続人や相続財産によっては以下の制度を利用できます。

特例・控除	概要
遺産に係る基礎控除	3,000万円＋相続人数×600万円を控除
配偶者の税額軽減	配偶者は遺産1億6,000万円まで非課税
未成年者控除	満18歳までの年数×10万円を控除
障害者控除	満85歳までの年数×10万円を控除 ※特別障碍者の場合は「年数×20万円」
相次相続控除	10年以内に続けて相続が発生した場合に年数に応じた金額を控除
贈与税額控除	相続発生前3年以内に納めた贈与税を相続税の計算から差し引ける
特定計画山林の特例	対象山林は相続税評価額に100分の95を乗じて課税価格に加えられる ※小規模宅地等の特例との併用は原則不可