家づくりの土台となる造成地。盛土や切土は危険？地盤改良工事とは
土地を購入してマイホームを建てる場合、土地の状態を見極めることも大切です。状態の悪い土地の上に建物を建築すると、最悪の場合は災害時に思わぬ被害に遭遇してしまう可能性があります。
特に、山林や農地などを住宅用に改良した「造成地」を購入する際には注意が必要です。本記事では造成地について解説します。
造成地に関する基礎知識
造成地とは、住宅を建てるために農地や山林を改良した土地です。元々住むことを目的としていない土地を、住宅を建てるために整備をしたもので、土地の状態によってさまざまな整備をおこなう必要があります。
造成地で知っておくべき用語が2つあります。「切土と盛土」と「宅地造成」です。それぞれについて解説していきましょう。
造成地で知っておきたい知識「切土と盛土」
造成地は土地が部分的に変形している場合や、斜面などの高低差のある土地、地盤が軟弱な場合に「宅地造成」を行います。この時、「切土」と「盛土」のいずれかの土地改良工事を行い形成します。それぞれ工事の違いを知っておくことで、建物を建築する際にどのようなトラブルが発生するのかを予測できます。
切土とは、丘陵地など高い地盤にある場所や斜面のある場所に家を建てる際に行われる改良工事です。
建物を建てられるように、土地を切り崩して平らにならし土地を作ります。斜面や山の一部を切り取って平らにする手法なため、地盤の強度は高いと言われています。
盛土は、田んぼや沼地など低い地盤や斜面に対し、土砂を使って土地を高くして平らな土地を作りあげる工事方法です。盛土は、地盤が弱い場所に土地を形成するので地盤を十分に固めておく必要があります。
技術のない施工者が工事をおこなうと、地盤が軟弱となり建物が傾いてしまう「不動沈下」、地震や盛土の自重による「地滑り」が起きやすくなります。
造成地で覚えておきたい用語「宅地造成工事区域」
造成地を安全な工法で形成しても、豪雨や地震などの災害が発生した際に、地滑りをおこしてしまう恐れがあります。このような土地は事前に災害の恐れがあることを注意喚起するため、「宅地造成工事区域」に指定をしています。
宅地造成工事区域に指定された付近の造成地は地盤が弱く、災害が発生した際に何らかのトラブルが起きてしまうと覚えておきましょう。
造成地で覚えておきたい用語「大規模盛土造成地」
宅地造成で覚えておきたい用語が「大規模盛土造成地」です。3000m2以上に造成した土地や、傾斜の大きな地盤の上に盛土した土地のことを指します。
大規模盛土造成地は、通常の造成地に比べて災害のリスクが高く、「滑動崩落」と呼ばれる被害が起きてしまう恐れがあります。
大規模盛土造成地は、自治体によっては位置や規模を示していることがあります。購入する前に大規模盛土造成地造成地がどのエリアか確認するようにしてください。
造成地で建物を建てることは危険なのか
造成地は通常の地盤に比べて災害時のリスクが発生しやすく、絶対に安全な場所であるとは言えません。造成地に家を建てることに対し不安に感じている方もいるでしょう。
造成地は災害のリスクがありますが、正しい調査や地盤改良工事などをおこなうことで造成地でも災害のリスクを軽減できます。私たちがどのようなことをおこなうべきか、造成地を購入する前に次の点を確認してください。
ポイント１ ハザードマップで液状化リスクの確認
元々沼地や池のあった土地では、液状化のリスクが高く、土地改良を試みても大規模な地震が発生した際に地盤沈下などのリスクが考えられます。盛土の造成地は液状化のリスクがどの程度発生するのかを把握する必要があります。液状化のリスクの有無は、各自治体のハザードマップで確認してください。
ポイント２ 過去の災害履歴の確認
購入予定の土地周辺エリアで過去にどのような災害が発生したのか、確認してください。過去に陥没や地盤沈下の発生した箇所では、再び同様のトラブルが発生する恐れがあります。土地周辺の過去の地図の航空写真を見比べてどのような地盤であったのかを確認してください。
ポイント３ 地盤対策はどのようなことをおこなっているか
盛土で造成された土地の一部は、地盤の強度が弱いケースも多くあります。過去に地盤対策をおこなっていたかどうかの判断も行いましょう。
特に災害リスクのあるエリアで、地盤対策の工事を全くおこなっていない盛土は注意が必要です。不安であれば必ず地盤調査をおこない安全性を確認するようにしてください。
造成地を賢く購入する方法
自分で造成地を購入する際、造成地の安全性の判断が必要です。造成地の中には、地盤改良工事の費用を自己負担する必要があるケースもあります。
造成地を賢く購入するのであれば、自分で探すのではなくハウスメーカーに土地購入から依頼することをおすすめします。
ハウスメーカーによっては、造成地に建てる場合に地盤調査を無料でおこなってもらえる場合もあります。安心して造成地で家を建てたい方は、ハウスメーカーへの依頼を検討しましょう。
造成地に強いハウスメーカーを見極める方法
無料で地盤調査をするハウスメーカーでも、場合によっては建物を建てた後に予想をしていない災害に巻き込まれてしまうこともあります。造成地に強いハウスメーカーを選ぶのであれば、次のポイントで依頼する業者を選びましょう。
ポイント１ 施工実績の数
造成地に戸建住宅を過去にどれくらい手がけているのか実績を調べてください。施工事例の多いハウスメーカーでは、独自の調査方法・土地改良サービスなど、造成地に関するさまざまなノウハウを持っています。
造成地の施工事例を詳しくヒアリングし、どのような工程を経て建物を建てたのか、担当者から意見を聞くようにしてください。
ポイント２ 地域の情報を熟知しているかどうか
ハザードマップに掲載されている情報と、実際の土地の状況が微妙に違っていることもあります。ハザードマップで被害が「軽微」と出ていた地域でも、実際には浸水被害などが発生し、トラブルに巻き込まれてしまうこともあります。
確かな情報を知るためには、その土地に精通している地域密着型の不動産・ハウスメーカーがおすすめです。地元の情報に精通しているハウスメーカーであれば、ハザードマップ以外では知ることができないトラブルなどを知ることができます。
依頼をして、安全な造成地を探してもらうことをおすすめします。
ポイント３ 地盤調査・土地改良の工法を明示してもらえる
信頼できるハウスメーカーに依頼する際には、必ず造成地に関する工法をヒアリングするようい心がけましょう。
信頼できるハウスメーカー・不動産であれば、地盤調査方法や土地改良の工法を素人に対して分かりやすく説明してもらえます。
説明が不十分なハウスメーカーは、土地調査などをいい加減にする可能性が高くおすすめすることができません。
造成地の情報を聞きだすだけでなく、地盤調査のデータ、土地改良工事の工法など必要な情報を詳しく担当者に聞くようにしてください。
情報がいい加減なハウスメーカーは、災害のリスクも考えられるので注意が必要です。
まとめ
造成地で建物を建てる方は、不安な方もいるかもしれません。しかし、今回紹介したような正しい工法や知識を持って土地選びをおこなえば、造成地でも安心して家を建てることができます。家作りの参考にしてくださいね。
