トラブル注意！契約不適合責任（瑕疵担保責任）を分かりやすく解説
不動産の売買契約を締結したときに生じる瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」へと置き換わりました。
ただし、改正前に規定されていた瑕疵担保責任は、その時効が最長10年続くため「瑕疵担保責任」という言葉がすぐになくなるわけではありません。そのため、ここでは契約不適合責任と瑕疵担保責任の両方を扱ってご説明します。
瑕疵担保責任は2020年4月以降「契約不適合責任」に
不動産取引の際、買主が知らない・知り得ない欠点がある場合にその責任を売主が負う「瑕疵担保責任」は、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に置き換わりました。
契約不適合責任について記載された条文は以下ですが、これだけ見ても「どういう意味だろう？」と疑問符が浮かぶところです。そこで次章から、瑕疵担保責任に代わる契約不適合責任がどのような内容なのか、民法改正の前後にあった変更に触れつつ解説します。
“引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。”
引用：e-Gov「民法」
契約不適合責任とは
不動産を売買する際、その建物の状態・条件が買主側に共有されて、双方が納得したうえで契約を締結します。しかし、いざ購入した住宅に居住したあと、建物の状態・条件が契約時に共有された通りではないケースが起こり得ます。
このような、建物が引き渡されてから判明した契約の不適合に対して、売主側が負うべき責任を契約不適合責任といいます。契約不適合が認められる場合、買主側は以下の権利を行使できます。
- 追完請求権
- 代金減額請求権
- 損害賠償請求権
- 契約解除権
瑕疵担保責任では、基本的に「損害賠償請求」と「契約解除権」の2つが買主側の権利であったため、契約不適合責任では買主側が行使できる選択肢が増えています。
追完請求権（民法第562条）
追完請求権とは、契約の不適合に対して適合した履行（約束通り行うこと）を求める権利です。具体的には、修補・代替品の引き渡し・不足分の引き渡しが請求できることとなっています。
ただし、買主に不相当な負担がかからない場合を除き、売主は買主の請求とは異なる方法により履行を追完できます。また、契約不適合が買主の過失によるものである場合、買主は追完請求権を行使できません。
代金減額請求権（民法第563条）
代金減額請求権とは、不適合の内容に応じた代金の減額を求める権利です。民法第563条では「買主が相当の期間を設けて履行の追完を催告し、その期間内に履行の追完がなければ、買主は不適合の程度に応じて代金減額を請求できる」となっています。
また、以下に当てはまる場合には、ただちに代金減額を請求できます。
- 履行の追完ができないとき
- 売主が明確に追完を拒絶する意思を表示したとき
- 特定の日時・期間内に履行しなければ契約目的を達成できない場合に、売主が履行を追完せず時期を超えたとき
- 買主が催告しても追完を受けられる見込みがないと明らかであるとき
なお、追完請求権と同様、買主の過失により契約不適合が生じている場合には、代金減額請求権を行使できません。
損害賠償請求権（民法第564条など）
損害賠償請求権とは、契約不適合による債務不履行に対して、損害賠償を請求する権利です。債務不履行とは「契約により約束された義務が果たされないこと」です。
民法第564条には「追完請求権・代金減額請求権は損害賠償請求や契約解除権の行使を妨げない」という記述があるため、前章で挙げた2つの権利とは別にある買主の救済措置だといえます。
損害賠償請求権も、買主の過失による契約不適合であるときには行使できません。
契約解除権（民法第564条など）
契約解除権とは、以下に引用した民法第541条の「催告による解除」に従って行使できる権利です。
“当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。”
引用：e-Gov「民法」
手短にまとめると、買主・売主のどちらかが行うべき義務を果たさず、期間を設けて対応を求めても応じないときには契約を解除できるという趣旨の権利です。
基本的に、契約を解除するためには履行の追完を催告する必要がありますが、以下の場合には無催告解除ができます。
- 債務の一部・全部を履行できないとき
- 債務の履行を明確に拒絶しているとき
- 催告により債務が履行される見込みがないとき
上記はそれぞれ民法第542条に記載されています。
瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との主な違い
引き渡されたものに隠れた瑕疵があった場合に、売主側が負うべき責任を瑕疵担保責任といいます。
不動産取引の場合、瑕疵（かし）は土地や建物にある何らかの欠陥を指します。たとえば、過去に自殺があったなど精神的な不安をもたらす心理的瑕疵や、建て替えを前提に買った土地が再建築不可であったなどの法律的瑕疵など、物理的ではない瑕疵も瑕疵担保責任の対象です。
また、瑕疵担保責任において責任の要点である「隠れた瑕疵」とは、契約時に買主が知らず、かつ発見不可能な瑕疵です。たとえば、土壌の汚染や雨天時の雨漏りなど、実際に被害が出たり調査したりするまで知るよしがなく、事前に知らされてもいない問題が隠された瑕疵に該当します。
皆さんが今後の契約について考えるにあたり、瑕疵担保責任の重要度は高くありませんが、民法の改正前（瑕疵担保責任）と改正後（契約不適合責任）がどのような違いを持つのか、表形式でまとめました。
| 項目 | 改正前（売買） | 改正前（請負） | 改正後 |
| 追完請求 （修理・代替物請求） |
× | 修理のみ○ | ○ |
| 代金減額請求 | × | × | ○ |
| 損害賠償請求 | ○ | ○ | ○ |
| 契約解除 | ○ | ○（建物等は×） | ○ |
参考：法務省民事局「民法（債権関係）の改正に関する説明資料－主な改正事項－」
上記の通り、契約不適合責任では買主側が取り得る選択肢が増えており、買主側の救済措置が手厚くなった印象があります。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の期間
契約不適合責任は、買主が目的物の不適合を知ってから1年以内に通知すれば、その権利が保全されます。ただし契約不適合がとくに悪質、あるいは重過失である場合には、買主の通知に関係なく権利は失効しません。
一方、瑕疵担保責任は、買主が目的物の瑕疵を知ってから1年以内に「権利行使」をしなければなりませんでした。1年以内に通知すれば良い契約不適合責任に比べて、1年以内に損害賠償請求や契約解除を行使しなければならない点で、瑕疵担保責任の場合は買主側の権利に期間的な強い制約があったのです。
それぞれ、期間についての要点をまとめると以下の通りになります。
- 契約不適合責任：不適合を知ってから1年以内の通知が必要
- 瑕疵担保責任：瑕疵を知ってから1年以内の権利行使が必要
これらのポイントを比較しても、改正後民法が定める契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任よりも買主側の権利が優遇されているといえます。
なお、買主の権利が消滅する「時効」については、民法の改正により基準が追加されました。契約不適合責任では、以下が時効のうち早くに訪れる方を時効とします。
- 権利が行使可能になったタイミングから10年
- 権利が行使可能であることを知ってから5年
このうち、どちらか早くに訪れるタイミングを時効として判断します。
契約不適合責任に関する注意点
当事者間の合意があれば、契約不適合責任を免除する特約を設定できます。ただし、売主が契約不適合を知りながら、その事実を告げなかった場合には免責が無効となり、責任を負うこととなります。
また、上記の民法による規定とは別に、以下のような場合にも免責が無効となります。
- 売主が宅地建物取引業者であるとき、担保責任を2年以上としない場合は民法の規定よりも買主に不利な特約が無効となる
- 事業として取引する「事業者」と事業以外の目的で取引する「消費者」が契約するとき、全責任を免除する特約は無効となる
前者は宅地建物取引業法、後者は消費者契約法の規定に基づいています。売主が免責であることを主張しても、場合によっては免責が無効となることを覚えておきましょう。
まとめ
2020年4月以降、改正民法から「瑕疵」という言葉がなくなり、「契約不適合」に置き換わりました。それに伴い、行使できる権利の種類や権利を行使できるタイミングに変更があるため、不動産取引の契約に関わる際にはぜひ本記事の内容を参考にしてみてください。
