いつか訪れる不動産相続を学ぶ！手続きの流れや相続税、売却時の注意点を解説

死亡届を提出する

被相続人が亡くなったあと、死亡届を死後7日以内に役所へ提出します。

非相続人が病院で亡くなった場合、死亡届は医師から受け取る死亡診断書と一緒に渡されることが一般的です。一方、事故死や突然死のケースでは警察による検死が行われ、この場合には死亡届と一緒に死体検案書が発行されます。

遺言書を確認する

遺言書がある場合には、遺言書に記載された内容に沿って相続が進められます。

なお、未開封の遺言書は「家庭裁判所において相続人、またはその代理人の立ち合いのもと開封しなければならない」と法律で決まっているため、勝手に開封すれば法律違反となります。違反した場合、5万円以下の過料を科せられます。

また万が一、自己判断で勝手に開封してしまった場合でも、家庭裁判所で開封する「検認」の手続きは必要です。検認は遺言書が本物かどうか、特定の人物に都合よく書き換えられていないかを確認するものです。

ただし、公証人と呼ばれる専門家の立ち合いのもと作成された「公正証書遺言」に関しては、検認が不要となっています。

相続人を調べて確定する

被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認し、相続人を調べて確定します。

遺言書で特定の人物を指名しているケースを除き、相続権は以下の順位に基づいて与えられる決まりとなっており、順位が高い人が優先的に相続人となります。

• 配偶者（必ず相続人になる）
• 直系卑属（第1順位）
• 直系尊属（第2順位）
• 兄弟姉妹（第3順位）

直系卑属は「被相続人の子」、直系尊属は「被相続人の両親」を指す言葉です。

何らかの理由により被相続人の子や両親が相続できない場合には、それぞれ被相続人の孫が直系卑属（第1順位）、被相続人の祖父母が直系尊属（第2順位）となります。これを「代襲相続」といいます。

財産の相続は相続者全員による協議により分割されますが、あとから新しく相続人が発覚すれば再度協議が必要となるため、入念な調査作業が求められる工程です。

なお、どれほど被相続人との関係性が深かったとしても、代襲相続や養子縁組による相続など特別な条件下にない限り、以下のような人物は相続人になれません。

• 孫
• 内縁の配偶者（法律上の夫婦ではない場合）
• 婚姻関係が解消された元配偶者
• 義理の息子・義理の娘
• 再婚相手の連れ子

このほかにも遺言書の偽造や破棄、脅迫による遺言の強制などを行った人は「相続欠格」となり、相続権を失います。加えて、被相続人へ虐待したり屈辱を与えたりなどの行為を行った兄弟姉妹以外の人物に対しては、「相続廃除」を行うことで相続の権利を剥奪できます。

財産を特定して財産目録を作る

財産目録は、被相続人が亡くなったときに保有していた財産の一覧です。財産目録にはプラスの財産とマイナスの財産を漏れなく記載し、相続財産を把握して相続方法や遺産分割協議に役立てるために使われます。

相続財産に不動産が含まれる場合、被相続人が保有していた登記識別情報通知書や納税通知書などをもとに、相続不動産の調査を進めます。

財産目録には決まった形式がなく、雛形をダウンロードして自作することも可能ですが、正確に財産を把握するためには専門家の助けがある状態が好ましいです。

相続人全員で遺産分割協議を行う

遺言書のなかで指定がある場合を除き、相続方法は相続人全員で遺産分割協議を行って決定します。遺産分割協議を成立させるためには相続人全員の同意が必要となり、1人でも相続人が欠けていると協議結果は成立しません。

不動産を相続する場合には「どの不動産を、どの相続人が、どんな割合で相続するのか」を協議します。

あとからトラブルに発展しないよう、協議内容やその結果は「遺産分割協議書」に記録します。これら一連の作業も、最新の法令に則った形で行うため、専門家のアドバイスに基づいた進行が理想です。

相続する不動産の名義変更を行う

「相続登記」を行うことで、不動産の名義が非相続人から相続人に変更されます。相続登記に関して、2024年4月1日以降から変更がある点に注意が必要です。

以前まで相続登記に期限はなかったのですが、2024年4月1日から相続登記が義務化されることとなり、相続で不動産取得をしたことを知った日から3年以内に相続登記を申請する決まりとなったのです。

もし期限内に申請を行わなければ、10万円以下の過料の対象となります。

ただし、遺産分割の合意がまとまらず相続登記が困難な場合、自らが相続人であることを法務局に申告して「相続人申告登記」を行うことで、相続登記の義務を免除できます。

期限内に相続税の申告・納付を行う

相続税の申告期限は「相続の開始があったことを知った日（一般的には被相続人が亡くなった日）の翌日から10ヶ月目の日まで」とされています。

それまでに被相続人の住所を管轄する税務署へ、相続税の申告書を提出し、納税する必要があります。仮に期限に遅れた場合には、加算税・延滞税といったペナルティが課せられるため、早急に対応すべきです。