ほんとにお得なの？売主直売のメリットとデメリットを徹底解説
不動産を購入するときは、必ず不動産仲介会社から買わないといけないと思っている人はいませんか？
多くの方が不動産購入時に仲介を利用しますが、売主から直接不動産を購入する方法もあります。それが売主直売という売買方法です。
売主直売にはメリット・デメリットがあるため、直接不動産会社から購入するときには内容を理解しておきましょう。
本記事では売主直売のメリット・デメリット、本当にお得なのかどうか解説します。
売主直売とは？仲介との違い
売主直売とは、不動産の売主が不動産会社であり、仲介会社を介さずに売買をする方法です。売主直売は、売主直売や売主直物件ともいわれます。
一方、仲介とは不動産売買をするときに、売主と買主との間に仲介会社が介在する方法です。
簡単にいうと、売主直売は売主と直接やりとりをし、仲介は仲介会社を経由して売主とやりとりするという違いがあります。
売主直販と仲介には違いがあるため、不動産会社から直接購入するときにはメリット・デメリットを理解しておかなければいけません。
売主直売のメリット
売主直売の物件を購入するメリットは、次のとおりです。
- 仲介手数料がかからない
- 補償が手厚い
- 新築やリフォーム・リノベーションされている物件が多い
- やり取りのレスポンスが早い
上記のように売主直売には多くのメリットがあります。売主直売で物件を購入する場合に受けられるメリットを確認しておきましょう。
ここからは売主直売のメリットについて解説します。
仲介手数料がかからない
売主直売は仲介会社を介さないため、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は次の表のように計算するため、高額になりがちです。
| 計算式 | 計算式の利用条件 |
| 仲介手数料 = 売買金額 × 3% ＋ 6万円 | 売買金額が400万円を超える場合 |
| 仲介手数料 = 売買金額 × 4% ＋ 2万円 | 売買金額が200万円を超え400万円以下の場合 |
| 仲介手数料 = 売買金額 × 5% | 売買金額が200万円以下の場合 |
たとえば、3,000万円の不動産を購入したときの仲介手数料は
3,000万円 × 3% ＋6万円 = 96万円（仲介手数料・税抜き）
つまり、3,000万円の不動産を購入すると、売主直売と仲介では96万円も差がつくわけです。
補償が手厚い
売主が不動産会社の場合、一般個人の人よりも補償が厚くなります。
一般個人の売主が不動産売買をおこなった場合、引き渡しから3ヶ月以内に発見した一部のキズしか直してくれません。しかし、売主が不動産会社の場合は、引き渡しから2年間に発見したキズを直してくれます。
しかも、不動産会社独自の補償を付けている場合もあり、購入者としては安心して不動産を購入できます。
新築やリフォーム・リノベーションされている物件が多い
売主直売の物件は、不動産を加工して再販売されているケースが多く、新築やリフォーム・リノベーションされている物件がほとんどです。
不動産会社は、不動産を買い取って自社の利益が最大になるような再販売方法を考えます。利益を多く上げるには、加工して再販売するのが効率的です。そのため、土地を買い取って新築一戸建てを建築したり、中古マンションをリフォーム・リノベーションしたりするわけです。
買い手からしてみれば新築・改装された物件が購入できるため、入居後に余計な費用をかけなくて済みます。
加工してあっても販売価格はそこまで高くならないもの魅力の1つです。
売主直売の物件は買取時に再販売価格から逆算しているため、再販売金額は相場からかけ離れた数字にはなりません。
やり取りのレスポンスは早い
売主直売だと売主と直接連絡ができるため、話や手続きがスムーズに進みます。
仲介の場合は一旦仲介会社に連絡をしなければならず、どうしてもレスポンスが遅れます。仲介会社の担当者が売主への連絡を忘れるケースもあり、やりとりの速度で不満が溜まるときもありますが、売主直売ではそのようなことが起きません。
売主直売のデメリット
売主直売のデメリットは、次のとおりです。
- 売主に偏った契約書を提示されることがある
- 物件の選択肢が少ない
- やり取りにやや専門的な知識が必要になる
上記のように売主直売にはメリット以外にもデメリットがあります。購入希望の物件が売主直売の物件である場合は、デメリットを理解し対策したうえで購入を進めていきましょう。
ここからは、売主直売のデメリットについて解説します。
売主に偏った契約書を提示されることがある
売主直売は売主である不動産会社が作成した売買契約書を利用して契約します。そのため、契約内容が売主に偏った書式になっていることには注意が必要です。
ただし、契約書の内容の基本部分は宅地建物取引業協会が作成したものを準拠しています。たとえ内容が売主よりになっていたとしても、大きく売主に有利になるような事項が記載されていることは多くありません。
物件の選択肢が少ない
売主直売の物件は、一般の仲介物件よりも数が少ないため選択肢も少なくなります。
そのため、不動産を購入するときには売主直売の物件と、仲介物件の両方を検討して選択肢を広げるようにしていきましょう。
選択肢を狭くしてしまうと、本当に希望にあった物件が見つけられなくなってしまいます。
やり取りにやや専門的な知識が必要になる
売主直売の売主は不動産会社であるため、やり取りするときには不動産のプロと話し合うことになります。
相手がプロのため交渉するにも打ち合わせするにも、不動産の専門的な知識がないと話がかみ合わないことがあります。そのため、売主直売の物件を購入するときには、内容が理解できるまで質問するようにしておくことが大切です。
売主直売の不動産を購入するときのポイント
売主直売の不動産を購入するときのポイントは、次のとおりです。
- 値段や条件など交渉できる幅を確認しておく
- 事前に契約書の内容を確認しておく
- 手続きのサポートをしてくれるか確認しておく
売主直売の物件にはメリットが多くあります。しかし、購入するときのきポイントを押さえておなかいと満足いく売買はできません。
ここからは、売主直売の不動産を購入するときのポイントについて解説します。
値段や条件など交渉できる幅を確認しておく
売主直売の物件を購入するときには、値段や条件など交渉できる幅を確認しておきましょう。
売主直売の物件は、一定の利益が取れないと売却してくれません。そのため、売却してくれないような交渉をしても無駄になってしまいます。
また、必要な利益が決まっているため、値段交渉が難しい面もあります。値段交渉をするよりは、引き渡し期日などの条件面を交渉するほうがよいかもしれません。
事前に契約書の内容を確認しておく
売主直売の物件を検討するときには、不動産売買前にどのような契約書を利用するのか確認しましょう。
契約書の内容は非常に大切であり、契約内容によっては売買を再検討しなければいないこともあります。
たとえば、引き渡し日は売買契約後2週間以内という契約が必要だったとしても、自宅を売却してからしか購入できない人にとっては短い期間です。しかし、事前に確認しておけば売主直売の担当者に交渉する時間が取れます。
また、事前に契約書のひな形を入手しておけば、知り合いに内容を見てもらうことも可能です。
契約内容は非常に重要でるため、必ず確認しておきましょう。
手続きのサポートをしてくれるか確認しておく
仲介で不動産を購入するときは仲介会社が住宅ローンや引き渡しのサポートをしてくれますが、売主直売の物件の場合はある程度、自分の力で手続きをしなければいけないケースがあります。
不動産に関連する手続きは複雑で必要な書類も多いため、売主直売の物件を購入するときには担当者にサポートはどこまでしてくれるのか確認しておきましょう。
売主直売はお得に不動産が購入できる
売主直売とは不動産会社が売主の物件で、仲介会社を介さずに直接売買をする方法です。
売主直売の物件は仲介手数料がかからず、補償も厚くお金もかからず安心して購入できます。また、新築やリフォーム・リノベーション済の物件も多く、生活しやすくなるのも売主直売の物件の特徴です。
そのため、売主直売の物件はお得に購入できるといえます。
ただし、デメリットがあるのにも注意しましょう。デメリットは購入するときのポイントを押さえていれば防げるため、対処法を理解して購入することをおすすめします。
そして、高性能住宅と呼ばれる種類は、次のとおりです。
- 長期優良住宅
- ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
- 省エネ基準適合住宅
- 低炭素住宅 など
今後も光熱費が上がっていくことも予想されているため、高性能住宅を建築するのもよいでしょう。
