後悔したくない！家探し、土地探し、購入前に確認すべきポイントとは

家探し・土地探しをするとき押さえておきたいポイント

家探しや土地探しをするとき、まずは以下を順番に行っておくことをおすすめします。

1. 希望条件を洗い出して優先順位を決める
2. 家探し・土地探しの予算を決める
3. 事前に注意点を把握しておく

あらかじめ希望条件を洗い出しておかなければ、冒頭でも述べたように「フィーリング」で決めてしまいがちです。何となく良さそうだと思って購入したあと、実際にマイホームとして住んだり、マイホームを建築したりする段階で「こんな欠点があったなんて知らなかった」と後悔する原因になってしまいます。

それぞれ、順番にどのようなポイントについて注意すべきか説明していきます。

希望条件を洗い出して優先順位を決める

家探しや土地探しを行うとき最初に実践していただきたいことは、希望条件の洗い出しと優先順位の決定です。具体的には、以下の事項について夫婦・家族などの関係者全員で話し合い、何を優先すべきか考えていきましょう。

• 土地面積
• 周囲の利便性
• 交通状況
• 日当たり
• 治安
• 災害リスク

土地面積

理想の環境を実現するため、以下の事項について詳細に決めておくことを推奨します。

• どの程度の土地面積があると理想的なのか
• 周囲の利便性や予算を優先させる場合、土地面積はどの程度の妥協ができるのか

理想的な土地面積を決めることと、ほかの条件に対する土地面積の優先度を定めることは、土地探しの無駄を省く有効な手段です。土地探しをある程度進めてから「予算の範囲では希望の面積・立地条件を両立する土地はなかった」と気付くようでは、時間と労力を大幅にロスしてしまいます。

そのため、箇条書きに挙げた2つの事項については優先的に決めておくことをおすすめします。

周囲の利便性

とくに、自動車を持たない場合には駅やバス停などの公共交通機関、商業施設や病院までの距離が利便性を大きく左右します。また育児中、あるいは育児の予定があるなら、通学先の有無や学校教育の方針も考慮すべきでしょう。

求める利便性を優先度別に「必須条件」と「希望条件」に大別し、外せない事項と妥協を検討できる事項に分類しておけば、購入後に後悔する可能性を抑えられます。

交通状況

通学や通勤に自動車を使用する場合、交通状況は優先的に確認すべき要素です。

通学や通勤の時間帯に交通渋滞が起こるようなエリアであれば、到着時間から逆算して早めに自宅を出発しなければなりません。結果として、交通渋滞を見越したスケジュールを組むことになるため、通学・通勤時間に縛られた生活になってしまうのです。

日当たり

日当たりの加減により、日中における室内の雰囲気は変わります。日中に自宅を留守にする場合や、日当たりの悪さを室内照明により補うことへ抵抗がない場合には、ほかの事項よりも優先度を低くしても良いでしょう。

ただし、できる限り自然光を取り入れた部屋で過ごしたい場合は、不動産会社の担当者へ入念に確認をとっておくことをおすすめします。

治安

日本は全国的に治安が良い傾向にありますが、それでもやはり治安の良い地域、悪い地域は存在します。とくに、女性や子どもが1人で出歩く可能性があるなら、事前に治安状況について調べておいた方が良いでしょう。

家探しや土地探しを検討している地域の治安を調べる方法としては、以下が挙げられます。

• 現地の不動産会社に尋ねてみる
• 現地の夜道を実際に歩いてみる
• ネット検索で情報収集をしてみる

もっとも確実な方法は、現地の不動産会社に周辺地域の治安について尋ねてみることです。ほとんどの場合、市内一帯の治安について把握しているため、家探し・土地探しの候補地周辺において、どの場所が比較的治安が良いのか教えてくれます。

次点で、現地の夜道を実際に歩いてみる方法が挙げられます。やはり意図的な犯罪は人目が減る夜間に行われることが多いですし、飲酒が増える時間であるため民度もあらわになりやすいのです。ただし、1人で夜道を歩くと危ない場合があるため、夜道を視察する際には複数人で訪れることをおすすめします。

ネット検索による情報収集は手軽であるものの信頼性に乏しく、多くは情報提供者の主観によるため安心材料としては弱いでしょう。ネット検索はそれ単体で完結するリサーチ方法ではなく、不動産会社への質問や夜道の現地視察などとあわせて、調査結果を補強する方法として扱うことを推奨します。

災害リスク

災害リスクは、意外と見落としがちな要素です。誰しも費用面や立地条件などには真っ先に注意が向くものの、地震や土砂崩れといった災害リスクには無頓着になりがちなのです。

ただし、中長期的に居住するのであれば、どのような種類・規模の災害リスクがあるのか把握しておくべきでしょう。たとえば豪雨時の河川氾濫に巻き込まれたとき、その地域ではよく河川氾濫による浸水が起こっていたのだと聞かされた場合と、事前に理解していて「それでも住みたい」と思い居住していた場合とでは後悔の大きさが異なるはずです。

災害リスクの調べ方として一般的に挙げられる方法は、ハザードマップと呼ばれるマップ形式の災害情報データベースを用いることですが、災害リスクの確認も現地の不動産会社に尋ねることをおすすめします。

家探し・土地探しの予算を決める

希望条件と同じく、予算も最重要事項の1つではありますが、希望条件のあとに決めることには理由があります。当然、多くの家庭にとって予算は少ない方が好ましいため、予算を控え目に見積もりがちです。

一方で希望条件は「これも、あの条件も譲れない」といって多く挙がりがちです。その結果、事前に決めた予算は少ないにもかかわらず希望条件は無数に挙がるため、適切な視野を持てずマッチする条件の家・土地を見つけづらくなります。

事前に決めた予算を超えないよう、あとから希望条件を削っていくような流れになるため、あれもこれも我慢しなければならないといったマイナス方向の家・土地探しになるのです。

対して最初に希望条件を洗い出しておけば「このくらいの条件を満たした家・土地はどのくらいだろう」と、具体的な予算を話し合うよりも先に相場の確認をしやすくなります。

予算を決めてから希望条件を洗い出したときのように、すべての希望を挙げてから軌道修正を求められるわけではないため、落胆は小さく時間と労力が無駄になりません。

事前に注意点を把握しておく

家探しや土地探しを行うときは、事前に以下の基礎知識を身につけておくようおすすめします。

• 接道義務
• 建ぺい率
• 容積率
• 用途地域
• 地盤

それぞれどのような意味があり、家探し・土地探しへ具体的にどう活かすのかご説明します。

接道義務

都市計画区域内に建物を建てる際、原則として建築基準法により「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められており、これを接道義務といいます。接道義務を満たせない場合には、建物を建てることができないため、業者のサポートを受けず自ら土地を探す場合には注意が必要です。

建ぺい率

建ぺい率は、土地の面積における建物の割合を指す用語です。たとえば、建ぺい率が50%と定められた100平方メートルの土地に自宅を建築する場合、家を建てても良い面積は50平方メートルとなり、残りの50平方メートルは庭や駐車場など別用途で利用しなければなりません。

建ぺい率が低いほど、土地面積に対する建物の割合は小さくなるため、後述する容積率とあわせてとくに注視すべき要素です。

容積率

容積率は、土地の面積における延床面積の割合を指す用語です。たとえば、容積率が100%と定められた100平方メートルの土地に自宅を建築する場合、1階を70平方メートル、2階を30平方メートルといったように合計100平方メートルの家が建築可能となります。

エリアによって建ぺい率と容積率は変わるため、土地面積だけではなく「どの程度の規模の家を建てるのか」から建ぺい率と容積率を考慮して土地を探すことが求められます。

用途地域

用途地域は、土地の用途を定める13種類の区分を指す用語です。家を建てられる「住居系」に分類された用途地域は8種類あり、それぞれ建ぺい率や容積率などの条件が異なります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

各用途地域の詳細は割愛しますが、たとえば「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」では、良好な住環境のために建物の高さを制限（10mまたは12m）します。どの用途地域に該当するのかが実際の住環境を左右するため、候補とする土地の用途地域の分類を一度は確認しておくことをおすすめします。

地盤

売り出されている土地すべてが、家の建設に適した土地であるわけではありません。日本は低密度の砂や粘土によって構成される土地が多く、とくに河川付近や海岸沿いの埋め立て地は軟弱な地盤であるケースも珍しくないからです。

軟弱な地盤に家を建てた場合、地震や大雨によって建物全体が傾いたり壁に亀裂が生じたりします。軟弱地盤に該当する土地を選ぶ際は、地盤調査を行い地盤改良工事などの補強工事を実施したうえで家を建てることを強く推奨します。